Podatek od nieruchomości w Niemczech – ile wynosi i kto musi płacić?

Podatek od nieruchomości w Niemczech, znany jako podatek katastralny (Grundsteuer), jest jednym z najstarszych i najważniejszych podatków bezpośrednich w tym kraju. Jego znaczenie dla budżetów lokalnych gmin jest nie do przecenienia, a w 2021 roku wyniosło aż 15 miliardów euro. Opodatkowanie nieruchomości, choć kluczowe dla finansowania lokalnych inwestycji, jest również źródłem kontrowersji. Głównie w kontekście obliczania podatku i wpływu na właścicieli nieruchomości.

Podatek katastralny w Niemczech – kogo obowiązuje?

Podatek od nieruchomości w Niemczech obciąża każdego właściciela nieruchomości, niezależnie od jego dochodów czy zdolności płatniczej. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. Co istotne, właściciele nieruchomości mogą przerzucić koszty tego podatku na wynajmujących, co sprawia, że obciąża on również około 41 milionów lokatorów.

Zwolnienia i ulgi w podatku katastralnym

Istnieją jednak sytuacje, w których podatek katastralny nie jest pobierany lub jest obniżony. Dotyczy to m.in. instytucji publicznych, charytatywnych, kościelnych oraz nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. W niektórych przypadkach, np. przy braku dochodów z wynajmu, możliwe jest uzyskanie obniżenia podatku.

Ile wynosi podatek katastralny w Niemczech?

Podatek katastralny w Niemczech obliczany jest na podstawie trzech czynników: wartości katastralnej nieruchomości, wartości określonej przez gminę oraz współczynnika podatku. Wartość katastralna uwzględnia m.in. rok budowy, powierzchnię, rodzaj nieruchomości i stan modernizacji. Od 2025 roku przewiduje się reformę tego podatku, co może wpłynąć na zmianę wartości tych czynników. Stawki podatku od nieruchomośći w Niemczech różnią się w zależności od landu i mogą wynosić od 0,26% do 1% wartości nieruchomości,

Różnice w podatku katastralnym między mieszkaniami, a domami

W Niemczech różne gminy mogą naliczać różne stawki podatku katastralnego dla mieszkań i domów, choć często są one podobne. Warto jednak pamiętać, że domy jednorodzinne zazwyczaj mają większą powierzchnię, co może skutkować wyższym podatkiem.

Porównanie z polskim podatkiem od nieruchomości

Podatek katastralny w Niemczech jest bardziej złożony niż polski podatek od nieruchomości, który opiera się głównie na metrażu. Niemiecki podatek uwzględnia szereg czynników, takich jak rodzaj, stan, lokalizacja czy rok budowy nieruchomości.

Reforma podatku od nieruchomości w Niemczech

Reforma podatku od nieruchomości, zaplanowana na 2025 rok, ma na celu uczynienie go bardziej sprawiedliwym i adekwatnym do rzeczywistej wartości nieruchomości. Zmiany te mają również zapewnić, że łączne wpływy z podatku pozostaną na podobnym poziomie.

Nowy podatek od nieruchomości C

Od 2025 roku planowane jest wprowadzenie nowego podatku od nieruchomości C, który będzie dotyczył gruntów niezabudowanych. Ma to na celu przeciwdziałanie spekulacjom i zachęcenie do szybszego wykorzystania gruntów pod budowę.

Jak będzie obliczany podatek od nieruchomości od 2025 roku?

Nowy podatek będzie obliczany na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, co ma zapewnić większą sprawiedliwość i adekwatność do rzeczywistej wartości nieruchomości. Będzie to znacząca zmiana w porównaniu do obecnego systemu, który opiera się na wartościach katastralnych ustalonych dekady temu.

Zalety i wady podatku katastralnego

Zalety:

1. Wpływy dla gmin. Podatek katastralny generuje znaczne dochody dla lokalnych gmin, co przekłada się na rozwój infrastruktury i gospodarki przestrzennej.
2. Regularna wycena nieruchomości. Regularne szacowanie wartości nieruchomości zwiększa bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami i uporządkowuje kwestie własności.
3. Zapobieganie spekulacjom. Podatek ten może ograniczać spekulacyjne inwestycje na rynku nieruchomości.
4. Sprawiedliwość społeczna. Osoby posiadające droższe nieruchomości płacą wyższy podatek, co jest postrzegane jako bardziej sprawiedliwe.

Wady:

1. Wysokie stawki dla właścicieli. Właściciele nieruchomości mogą być obciążeni wysokimi stawkami, które nie zawsze odzwierciedlają ich rzeczywiste dochody.
2. Zniechęcanie do modernizacji. Podatek może zniechęcać do przeprowadzania modernizacji, które zwiększają wartość nieruchomości i tym samym podatek.

Wysokość stawek podatkowych od nieruchomości w innych częściach świata

1. Niemcy. Należność podatku katastralnego może wynosić nawet 2% wartości nieruchomości. Stawki mogą różnić się w zależności od landu, w którym znajduje się nieruchomość. Najczęściej kwoty podatku wahają się od 0,26% do 1%.
2. Wielka Brytania. Stawka podatku od nieruchomości (Council Tax) jest ustalana przez samorządy lokalne i waha się w przedziale od 0,1% do 2,5% szacunkowej wartości gruntu.
3. Francja i Belgia. W tych krajach podatek od nieruchomości jest liczony nie od wartości nieruchomości, ale od potencjalnego dochodu, jaki mogłaby wygenerować nieruchomość w ciągu roku.
4. Litwa.  Stawki podatkowe mieszczą się w przedziale od 0,2% do 0,6% wartości nieruchomości.
5. Łotwa. Podobnie jak na Litwie, stawki podatkowe mieszczą się w przedziale od 0,2% do 0,6% wartości nieruchomości.
6. Stany Zjednoczone. Stawki podatkowe od nieruchomości różnią się w zależności od stanu i lokalizacji, ale ogólnie mieszczą się w przedziale od 2% do 2,5% wartości nieruchomości.
7. Singapur. Stawka podatku od nieruchomości wynosi około 4% dla lokali mieszkalnych i może wzrosnąć do 10% dla budynków wynajmowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Sposób obliczania stawek podatkowych od nieruchomości w poszczególnych krajach

Wielka Brytania

W Wielkiej Brytanii istnieje tzw. Council Tax, czyli podatek lokalny, który jest naliczany na podstawie wartości nieruchomości. Wartość ta jest szacowana i przypisana do jednej z kategorii (band), które decydują o wysokości podatku. Wysokość podatku zależy również od lokalnych władz i może się różnić w zależności od regionu.

Francja

We Francji istnieją dwa główne rodzaje podatków od nieruchomości: taxe foncière (podatek od posiadania nieruchomości) i taxe d’habitation (podatek od zamieszkiwania). Taxe foncière jest opłacany przez właściciela nieruchomości i jest obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. Taxe d’habitation jest płacony przez osobę zamieszkującą nieruchomość (niezależnie od tego, czy jest właścicielem, czy najemcą) i również jest obliczany na podstawie wartości katastralnej.

Hiszpania

W Hiszpanii podatek od nieruchomości nazywa się Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) i jest płacony przez właściciela nieruchomości. Jego wysokość zależy od wartości katastralnej nieruchomości, która jest ustalana przez lokalne władze.

Niemcy

Jak wcześniej wspomniano, w Niemczech obowiązuje podatek katastralny, który jest obliczany na podstawie wartości nieruchomości i różni się w zależności od landu.

Włochy

We Włoszech istnieje kilka rodzajów podatków od nieruchomości, w tym Imposta Municipale Unica (IMU), która jest płacona przez właścicieli nieruchomości. Jest ona obliczana na podstawie wartości katastralnej nieruchomości i stawek ustalonych przez lokalne gminy.

Belgia

W Belgii podatek od nieruchomości jest obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości i jest płacony przez właściciela. Wysokość podatku zależy od regionu i lokalnych władz.

Holandia

W Holandii właściciele nieruchomości płacą podatek nieruchomościowy (onroerendezaakbelasting), który jest obliczany na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Stawki podatkowe są ustalane przez lokalne gminy.

Litwa

Na Litwie podatek od nieruchomości jest płacony przez właścicieli nieruchomości. Wysokość tego podatku zależy od wartości rynkowej nieruchomości. Stawki podatkowe są ustalane przez lokalne samorządy i mogą się różnić w zależności od lokalizacji. Stawki podatkowe zazwyczaj mieszczą się w przedziale od 0,2% do 3% wartości nieruchomości. Istnieją również pewne zwolnienia podatkowe, na przykład dla osób o niskich dochodach lub dla nieruchomości wykorzystywanych do celów rolniczych.

Łotwa

Podobnie jak na Litwie, na Łotwie podatek od nieruchomości jest obliczany na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Stawki podatkowe są ustalane przez lokalne samorządy i mogą się różnić w zależności od lokalizacji i typu nieruchomości. Stawki podatkowe na Łotwie zazwyczaj mieszczą się w przedziale od 0,2% do 0,6% wartości nieruchomości. Na Łotwie również istnieją pewne zwolnienia i ulgi podatkowe, na przykład dla osób starszych i rodzin wielodzietnych.

Podatek od nieruchomości w Polsce – ile wynosi i jak jest obliczany?

W Polsce podatek od nieruchomości jest ustalany na poziomie lokalnym przez gminy, a jego wysokość zależy od powierzchni nieruchomości, a nie od jej wartości rynkowej. Stawki maksymalne są określone przez ustawę o podatkach i opłatach lokalnych, ale poszczególne gminy mogą ustalać stawki niższe od maksymalnych.

Stawki maksymalne podatku od nieruchomości w Polsce wynoszą:

1. dla budynków mieszkalnych – 1,15 zł za m2 powierzchni użytkowej;
2. dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 33,10 zł za m2 powierzchni użytkowej;
3. dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 1,34 zł za m2 powierzchni gruntu;
4. dla pozostałych gruntów – 0,71 zł za m2 powierzchni gruntu.

W przypadku mieszkań i domów jednorodzinnych podatek od nieruchomości jest zazwyczaj stosunkowo niski i nie zależy od wartości rynkowej nieruchomości, co oznacza, że za podobne mieszkania w różnych lokalizacjach podatek może być taki sam, mimo różnic w ich wartości rynkowej.

Wnioski

Podatek katastralny w Niemczech jest bardziej złożony i zależny od wartości nieruchomości niż polski podatek od nieruchomości. Jego wprowadzenie w Polsce mogłoby przynieść znaczące zmiany w systemie opodatkowania nieruchomości, wpływając na koszty związane z posiadaniem i użytkowaniem nieruchomości. Podatek katastralny w Niemczech jest kluczowym źródłem dochodów dla gmin, ale jego obliczanie i wpływ na właścicieli nieruchomości są przedmiotem debaty. Nadchodząca reforma ma na celu uczynienie tego podatku bardziej sprawiedliwym i adekwatnym do rzeczywistej wartości nieruchomości. Nowy podatek od nieruchomości C ma dodatkowo przeciwdziałać spekulacjom na rynku nieruchomości.

Zobacz także: Podatki w Niemczech, Ulgi podatkowe w Niemczech